Грандиозный,
престижный, многоцелевой жилой и развлекательный комплекс Trump Ocean Club
Panama находится в самом престижном районе Punta Pacifica на берегу Тихого
Океана. Этот комплекс не только является символом крупнейшего финансового
центра Американского Континента - города Панама-Сити, но и войдет в историю
мировой архитектуры.
Работы общей
стоимостью $ 400 млн уже завершены, здание высотой 72 этажа построено.
В Панаме в Кадастровых Отделениях Государственного Регистра (Public Registry) всех девяти провинций производится регистрация и учет титульной собственности (недвижимости). Поскольку право частной собственности гарантировано конституцией Панамы, то титульная собственность является наиболее распространенным и надежным видом собственности. Банки охотно выдают кредиты под залог титульной собственности. Титульная собственность стоимостью ниже US$30,000 не облагается налогами.
Процедура покупки титульной собственности.
1. Обязательство Договора Покупки (Promise to Purchase Contract) После подписании этого документа обычно делается небольшая предоплата, которая гарантирует серьезность намерения покупателя. В обязательстве оговариваются сроки проверки титульной собственности в регистре, отработки схемы платежей и других деталей, необходимых для составления договора купли/продажи. Этот обязательство регистрируется в Публичном Регистре в целях гарантии, что до завершения сделки собственность не будет продана или заложена третьей стороне.
2. Исследование Собственности (Title Search) Мы проведем для вас исследование собственности по следующим позициям:
Проверим в регистре подлинности владельца собственности и что она не является предметом залога, обещания продажи третьим лицам и других обязательств.
Проведем проверку Кадастровой Топографической Карты (cadastral survey map) и физическую проверку участка с привлечением топографа, уточним границы вашей собственности во избежание возможных притязаний третьей стороны.
Проведем проверку возможной задолженности по коммунальным услугам, электроэнергии, водоснабжению, канализации, телефону и т.п.
3. Договор Купли/Продажи (Buy-Sell Contract)
После подписания Договор Купли/Продажи регистрируется в Публичном Регистре и продавцу выплачивается окончательный баланс. В случае, если фонды депонируются у третьего доверенного лица, то сразу выплачивается полная сумма.
4. Передача Титула (Title Transfer): Официально право собственности переходит покупателю при выдаче ему титула публичным регистром.
То есть, это право на правительственную собственность, которую панамцы самовольно заняли и эксплуатируют в течение долгих лет. Например: Панамский крестьянин самовольно поселился на участке неиспользуемой земли, в течение ряда лет там живет и производит сельскохозяйственный продукт. Тогда он обращается к муниципальным властям или другим государственным ведомствам, как например Отделом Аграрной Реформы с просьбой о выдачи ему бессрочного сертификата Possession rights.
Как правило, такая собственность не является предметом налогообложения. Однако, при передаче этой собственности третьему лицу земля может стать предметом налогообложения. Также закон запрещает Possession rights в некоторых районах. Например, в прибережной зоне, национальных парках, островах и некоторых других. В этом случае вам нужно заключать долговременный договор административной концессии участка, чтобы обеспечить его безопасное использование.
Вы можете приобрести Право Овладения Собственностью следующим образом
1. Обязательство Договора Покупки (Promise to Purchase Contract)
При подписании этого документа обычно производится небольшая предоплата, которая гарантирует серьезность намерения покупателя. В обязательстве оговариваются сроки проверки собственности, отработки схемы платежей и других деталей, необходимых для завершения договора купли/продажи. Это обязательство не регистрируется в Публичном Регистре и должно просто быть заверено нотариусом.
2. Должное Внимательное Отношение (Due Diligence):
В отличие от титульной собственности гарантированной публичным регистром, приобретение этого вида собственности требует более сложным процедур.
Таки образом, нам будет нужно предпринять следующие шаги:
Провести проверку Сертификата на Права Овладения:. Убедимся в его подлинности, действительности условий сертификата в компетентности выдавших его правительственных органов..
Провести подробную документальную и физическую проверку границ участка с привлечением топографа.
Провести проверку риска физического захвата участка и отсутствие притязаний со стороны третьих лиц. Должным образом организовать ограждение и охрану участка.
Провести наличие других ограничений и лицензий на право использования этого участка. В некоторых зонах существуют запрет или разрешительная система на строительство отелей, портов, посадочных полос, экологические барьеры и т.п.
3. Договор Купли/Продажи
Как и при сделке с титульной собственностью, при подписании договора погашается баланс и покупателю передается сертификат на право овладения собственностью. Однако, этот договор не регистрируется в Публичном Регистре, а просто заверяется нотариусом.
В данном случае государственная собственность передается в долгосрочную аренду (концессию) для выполнения на ней определенного договором вида деятельности. Например, строительство туристического комплекса, причалов и т.п. Обычно в Панаме концессия предоставляется сроком от 20 до 40 лет с правом пролонгации. В отличие от Права Овладения Собственностью, концессия гарантируется государством и несет очень малые риски.
Несмотря на юридические гарантии прав инвестора в Панаме, мы рекомендуем вам застраховать свое право собственности в таких солидных стразовых компаниях, как LandAmerica Lawyers Title, First American Title Insurance, and Stewart Title. Стоимость страхового полиса невысокая, зато гарантия от рисков будет полная.
Примечание:
Согласно Конституции Республики Панама, островная собственность не может быть титульной. Существуют титулы на островную собственность выданные до внесения изменений в конституцию, но они недействительны.
Береговая полоса в пределах 20 метров от линии высокого прилива является общественной собственностью.
1. Мы поможем вам (или вашему представителю) провести переговоры с продавцом и определить условия сделки, которые оформляются выпиской из Договора Купли/Продажи, подписанной обеими сторонами.
2. Уплачивается правительственный 2% Налог на Передачу Собственности (Transfer Tax) в Министерство Экономики и Финансов (Ministry of Economic and Finance).
3. Мы попросим Продавца представить Налоговый Сертификат Министерства Экономики и Финансов на недвижимость (Paz y Salvo de Inmueble). Иногда информация продавца бывает устаревшей. В этом случае нам потребуется 2-3 недели, чтобы привести ее в порядок в Кадастровом Отделе.
4. Мы попросим Продавца представить Сертификат компании водоснабжения (I.D.A.A.N.)
5. Обе стороны подписывают Договор Купли/Продажи, и их подписи нотариально заверяются.
6. Нотариально заверенный договор представляется на регистрацию в Государственный Регистр.
7. Для выдачи титульного сертификата новому владельцу Государственный Регистр производит следующие действия:
На основании стоимости собственности, места расположения, суммы сделки и других факторов регистр подсчитывает тариф за свои услуги.
После уплаты тарифа договор принимается регистром на исполнение.
Договору присваивается регистрационный номер, он сканируется и после анализа юридическим отделом, подписывается руководством регистра и заносится в базу данных.
Отдел выдачи документов вручает новому владельцу все необходимые документы на собственность
Для оформления сделки нам от вас потребуются следующие документы:
Заполненная вами анкета
Договор с Advanced Trading S.A. на юридические услуги.
Доверенность на производство определенных действий в рамках сделки.
Ваши документы Покупателя
Для физических лиц: цветная копия паспорта
Для юридических лиц: Копия устава компании, доверенность ее представителю и копия паспорта доверенного лица.
Вопрос: Можно ли купить панамскую корпорацию, которая уже владеет собственностью? Ответ: Конечно можно. Для этого нам нужно будет включить следующие статьи в договор Купли/Продажи:
Прежние владельцы полностью отвечают за возможные долги и обязательства корпорации, возникшие до момента передачи ее вам в собственность.
Прежние владельцы полностью отвечает за все действия корпорации до момента передачи ее вам в собственность.
Прежние владельцы полностью гарантируют, что корпорации до момента передачи собственности они действительно являлись 100% владельцами этой собственности.
Вопрос: Каковы правительственные налоги и другие затраты при передачи собственности покупателю. Ответ: Панамское правительство берет 2% от суммы сделки. Кроме того, регистрационный тариф (Регистр) и услуги нотариуса заверяющего документы составят от 200 до 500 долларов в зависимости от стоимости недвижимости.
Вопрос: Кто обычно платит эти 2%? Продавец или покупатель? Ответ: Обычно налог платит продавец. Но по взаимной договоренности может уплатить покупатель. Закон не определяет плательщика.
Вопрос: Кто обычно платит за юридические и прочие услуги? Продавец или покупатель? Ответ: Обычно каждая сторона нанимает своего юриста и сама ему платит. Это же касается и других затрат.
Вопрос: Сколько времени обычно требуется на осуществление сделки в Панаме? Ответ: В среднем процедура занимает до 6-х недель. Конечно, на сроки влияет фактор переговоров.
Вопрос: Кто в Панаме может выступить в качестве третьего независимого лица для депонирования фондов. Ответ: Есть так называемые официальные - escrow companies. Подобные услуги могут оказать солидные банки и другие финансовые структуры.
Вопрос: Все документы и договор купли/продажи должны быть только на испанском языке? Ответ: Нет. Закон не требует этого. Сам договор можно заключать на любом языке. При необходимости его можно перевести на испанский язык и нотариально заверить. Мы вам составим договор на русском языке, с переводом на испанский или английский.
Вопрос: Какова обычная сумма аванса при покупке собственности в Панаме? Ответ: Обычно 10% от суммы сделки. Это гарантия серьезности намерений со стороны потенциального покупателя продавцу. Конечно, это еще зависит от суммы сделки и ее особенностей и может колебаться в пределах от 5% до50%.
Вопрос: Можно ли купить опцион на собственность в Панаме? Ответ: Можно. Но многие владельцы собственности просто понятия не имеют об опционах. Нужно провести с ними разъяснительную работу, чтобы они пошли на опцион.
Вопрос: Можно ли приобрести собственность в Панаме на условиях лизинга? Ответ: Можно. Но многие панамцы предпочитают прямую продажу. Чтобы иметь законную силу, договоры аренды и лизинга должны быть зарегистрированы в Министерстве Жилья (Ministerio de Vivienda),.
Вопрос: Вот я куплю участок возле пляжа. Могу ли я ограничить публичный доступ в морю? Ответ: Если в пределах 1000 метров нет общественного доступа к морю, то вы обязаны обеспечить народную тропу к пляжу через свой участок.
Вопрос: Вот я хочу купить и сразу продать участок. Это будет законно в Панаме? Ответ: Да законно. Но налог за передачу собственности обязательно придется платить.
Вопрос: Какие налоги на недвижимость придется платить в Панаме? Ответ: Сумма налога на недвижимость зависит от ее регистровой стоимости от US$30,000 и выше. Ниже не платится. Максимальная сумма налога в размере 2.1% взимается с недвижимости дороже $75,000.
Вопрос: Если я завещаю недвижимость в Панаме, то будут ли мои наследники платить налог за нее? Ответ: Нет. В Панаме нет налога на наследство.
Вопрос: Может ли иностранец взять банковский кредит под залог собственности в Панаме? Ответ: Многие панамские банки дают иностранцам кредиты под залог недвижимости в Панаме. Например, HSBC Bank, Scotia Bank, BAC International Bank, Banco Cuzcatlan (Panabank), Banistmo, Banco General, BBVA Bank, Banco Continental, Credicorp Bank, Multi-credit Bank, Banco Nacional de Panama, и ряд других.
Но если кредит не обеспечен ликвидными активами, то существует ряд особых требований.
Недвижимость должна быть обязательно зарегистрирована в Публичном Регистре Панамы.
Недвижимость должна быть расположена в перспективном для ее развития районе.
Недвижимость должна быть улучшена, построен дом и т.п.
Банк погасит кредитом не свыше 70% ее стоимости.
Банк потребует, чтобы цена покупки не превышала оценочную стоимость недвижимости. Оценку произведет доверенная компания оценщик.
Вопрос: Какие документы для выдачи кредита потребует банк с иностранца? Ответ: Для оформления кредита большинство банков потребуют следующие документы:
Копию паспорта (все страницы)
Копию другого удостоверяющего личность документа (водительские права и т.п.)
Два рекомендательных письма от финансовых организаций (банка и т.п)
Две характеристики от юридических или физических лиц.
Копию квитанции об оплате коммунальных услуг с адресом вашего места проживания.
Резюме (образование, работа и т.п.)
Копию российской налоговой декларации за последние 2 года.
Справку об уплате налогов за последние 2 года
Копию документов не недвижимость
Оценку недвижимости, произведенную компанией оценщиком.
Вопрос: Под какие проценты выдают кредиты панамские банки? Ответ: Средняя процентная ставка мало отличается от ставки банков США. При выдаче кредита банки еще будут смотреть на следующие факторы:
Вид собственности (жилье, коммерческая и т.д.)
Состояние собственности (новая, старая)
Условия кредита (краткосрочный, долгосрочный)
Статус просителя (пенсионер, предприниматель, госчиновник)
Наличие дополнительных гарантий возврата кредита
Вопрос: Есть ли какие-нибудь льготы для тех, кто впервые покупает недвижимость в Панаме? Ответ: «Закон о Льготных Процентных Ставках» дает льготы при следующих условиях:
Вы покупаете недвижимость первый раз.
Вы покупаете только новую собственность
Недвижимость должна использоваться только для жилья
Сумма финансирования должна быть в пределах от US$25,000 до US$62,500 после авансового платежа.
Финансирование не должно превышать 95% от оценочной стоимости.
Недвижимость должна быть оформлена надлежащим законным образом.
Кредит выдается сроком не свыше 15 лет.
Вопрос: В какую сумму мне обойдется оценка недвижимости в Панаме? Ответ: Вы заплатите от US$150 до $1000 в зависимости от вида недвижимости. Например, в Панама Сити за оценку простой трехкомнатной квартиры вы заплатите до $150. Оценка большой усадьбы вам обойдется в 1000 долларов.
Вопрос: Обязательна ли страховка титула на собственность для получения кредита? Ответ: Нет. Обычно не требуется. Но страховка от пожара обычно требуется при покупке недвижимости со строениями (жилье, коммерческие и т.п.)
Вопрос: Какова стоимость страховки в Панаме? Ответ: Стоимость страховки зависит от страховой компании и страхуемой собственности. В основном она составляет около 1% от стоимости собственности с минимальной страховой премией $1000.
Вопрос: Разрешается ли иностранцам застройка недвижимости в Панаме? Ответ: Не только разрешается, но и приветствуется.
Вопрос: Какие разрешения с должен получить и инстанции пройти для застройки моего участка в Панаме? Ответ:
Сначала нужно нанять сертифицированного топографа для проведения топографической съемки.
Потом разработать проект у панамского сертифицированного архитектора.
Затем привлечь сертифицированного инженера для разработки рабочего проекта.
После этого вам понадобится панамский инженер-эколог для определения влияния вашей застройки на окружающую среду.
Потом вы представляете проект на утверждение в Управление по Охране Окружающей Среды (Autoridad Nacional del Ambiente).
После этого вы передаете проект инженеру для получения разрешения на застройку.
Если проект сложный, то могут потребоваться другие согласования.
Вопрос: В какие сроки и во сколько мне обойдется получения разрешения на застройку? Ответ: Это конечно зависит от самого проекта. На получения разрешения для некоторых сложных проектов уходят года, а на простые до 3-х месяцев несколько тысяч долларов.
Вопрос: Какова стоимость топографической съемки в Панаме? Ответ: В среднем около $200 за гектар. Определение периметра, размеры и границы собственности.В зависимости от рельефа и расположения от $150 до $500
Вопрос: Какова стоимость экологической экспертизы в Панаме? Ответ: От $750 до $75,000 в зависимости от размеров и сложности проекта.
